宅建過去問題・模擬試験問題の解説ブログ

共に宅地建物取引業者であるAB間でA所有の土地について、平成19年9月1日に売買代金3,000万円(うち、手付金200万円は同年9月1日に、残代金は同年10月31日に支払う。)とする売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。

1. 本件売買契約に利害関係を有しないCは、同年10月31日を経過すれば、Bの意思に反しても残代金をAに対して支払うことができる。
2. 同年10月31日までにAが契約の履行に着手した場合には、手付が解約手付の性格を有していても、Bが履行に着手したかどうかにかかわらず、Aは、売買契約を解除できなくなる。
3. Bの債務不履行によりAが売買契約を解除する場合、手付金相当額を損害賠償の予定とする旨を売買契約で定めていた場合には、特約がない限り、Aの損害が200万円を超えていても、Aは手付金相当額以上に損害賠償請求はできない。
4. Aが残代金の受領を拒絶することを明確にしている場合であっても、Bは同年10月31日には2,800万円をAに対して現実に提供しなければ、Bも履行遅滞の責任を負わなければならない。

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正解　3　(平成16年度)

1. 誤り。利害の関係を有しない第三者は、債務者の意思に反して弁済をすることができない(民法474条2項)。
2. 誤り。解約手付の授受された売買契約において、当事者の一方は、自ら履行に着手していても、相手方が履行に着手するまでは解除することができる(判例)。
3. 正しい。損害賠償額の予定として手付金が授受された場合、債務不履行を理由として契約が解除されたときは、その手付金額が損害賠償の額となり、手付金額以上の損害賠償を請求することはできない(民法420条1項)。
4. 誤り。債権者があらかじめ弁済の受領を拒んでいるような場合には、債務者は現実の提供をしなくても、口頭の提供をすれば、債務不履行の責めを免れる(民法493条但書)。